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万科篇:白银地产5000亿狂奔,与漫长转型远途

时间:2018-01-14 08:48来源:网络整理 作者:小灰灰网络
编者按:2017年,中国 房地产 创造了新的成交纪录,万亿时代已走过了一半的路程。进入2018年,行业峰回路转,看淡房地产的小年情绪继续蔓延。 观点地产新媒体旗下研究团队观点指数观察房企2017年经营策略和业绩表现,重磅推出小年的粮仓系列深度原报道,通

  编者按:2017年,中国房地产创造了新的成交纪录,“万亿时代”已走过了一半的路程。进入2018年,行业峰回路转,看淡房地产的“小年”情绪继续蔓延。 

  观点地产新媒体旗下研究团队——观点指数观察房企2017年经营策略和业绩表现,重磅推出“小年的粮仓”系列深度原报道,通过分析、研究标杆房企发展情况,他们将如何应对这样的一个“小年”? 

  观点指数 对于中国房地产企业而言,如何面对2017年的市场繁荣,并非一个轻松的问题。中国房地产市场在2016年的基础上,总****规模再度创造了历史新纪录,这背后却埋藏着未来发展的漫长转型远途。 

  在榜首位置上,碧桂园、恒大、万科仍处于激烈的角逐。仅就万科而言,在股权之争基本结束后,2017年1-12月,该********金额首度突破5000亿大关,****额同比增长约37%。

  但必须看到,在主要城市房屋市场升温的同时,土地市场供应量持续回落,按揭放款量逐月下降,房地产多维度调控已不再是个案,反而已经成为普遍现象。 

  当万科2017年围绕城市配套需求提供物业、物流、商业、长租公寓、养老等不动产衍生服务时,我们有充分的理由相信,这家开发商已认定单一经营模式越来越难以持续,白银时代的特征愈发明显。 

  至2017年9月底,万科总资产首次达到10183亿元,在万亿规模下应对房地产变化所选择的探索之路,对行业应有所启迪。观点指数对万科2017年的发展进行研究,试图回答以下问题:万科如何巩固传统市场份额?遇到的瓶颈是什么?万科转型城市配套服务有哪些模式?付出了什么样的代价?

  地产狂奔

  过去三年风起云涌,是中国房地产市场极为特殊的三年。 

  从行业形势看,全国商品住宅****规模持续扩大,大型房地产开发企业的市场份额进一步提升。但繁荣背后有隐患,热点城市地价大幅上涨,在中央出台政策防范市场过热后,房地产市场****放缓压力。 

  2015-2017年前三季度,全国住宅开发投资增速、住宅新开工面积两项数据连续录得回升,反映出开发商对大部分地区的住宅市场较为乐观。不过,自2015年以来,全国已连续第三年出现住宅新开工面积低于同期商品住宅****面积,去库存仍****较大挑战。 

   全国住宅开发****情况

  数据来源:国家统计局披露,观点指数整理

  住宅新开工面积持续下降对开发商同样产生影响,这是去库存必须经历的过程。万科2017年现有项目预计新开工2923.6万平方米,较实际开工面积降低6.8%;预计竣工面积2448.3万平方米,较2016年实际完成规模增长9.4%。截止三季度末,已竣工面积占全年计划的46.4%。 

  万科在11月上旬的经营数据电话会议中,曾表达过对未来市场的担忧。据会议纪要披露,万科判断2018年房地产市场的****进一步会放缓,但市场调整在不同的区域表现会不一样,其中一二线城市价格难以上升,成交量明显下降的三四线城市,房价则有下跌的压力。 

  调控以及市场环境变化加速了企业的分化,品牌房企的竞争优势进一步体现。前三季度,前20名房企按****额计算的市场占有率超过30%,包括碧桂园、恒大、万科在内的行业巨头****额同比均超过三成,碧桂园最高增幅达八成。在这种情况下,品牌房企的呈现出与整体市场投资情况相反的迹象,逆势收割是趋势集中。

  万科开工及竣工情况

  数据来源:万科公告,观点指数整理

  万科****规模大幅增长,仅一季度便超过1500亿元。一方面因为全年供货节奏适当提前,反映出企业灵活应对限价限贷限售政策,其中上半年月均****约462亿元,下半年则下降至381亿元。  

  另一方面则是可售货值充足,且主要集中在一二线城市,截止10月底可售库存仍有989万平方米,对应货值1232亿元。万科2017年以来****均价在1.49万元/平方米左右,较2016年上涨13%;从城市分布看,北京、上海、深圳等城市贡献相当大,其中据观点指数了解,深圳万科前11月认购额约达500亿元。

  万科2017年单月****走势 

  数据来源:万科披露,观点指数整理 

  相比于****供货节奏提前,万科对于拿地的策略却大相径庭。从整体拿地情况看,万科新增投资的能力在下半年逐月增强,仅三季度新增商住项目67个,建筑面积1690万平方米,超过上半年拿地规模总和。10月份新增521.9万平方米,甚至超过****面积一倍有余。

  万科2017年新增土地储备情况 

  数据来源:万科披露,观点指数整理

  这一定程度上说明市场竞争在发生变化。万科曾提及,随着政策的收紧,****相对放慢,开发商的主要资金来源是****,****放慢的情况下新投资的能力减弱,土地市场的竞争相对减弱,因此万科希望抓住机会扩充土地规模。 

  尽管如此,万科在扩充规模时仍保持了审慎拿地的原则。过去四年的数据显示,万科拿地权益总价占****金额比例最低仅为4%,主要由于年内增加土储较少;此后尽管土储大幅增加,这个比例仍保持在40%以下。

  万科新增商住项目情况 

  数据来源:万科公告,观点指数整理

  这主要与万科发挥自身的品牌、资金和运营优势,拓展项目获取渠道有关。以2017年前11个月为例,期内万科公告披露新增项目个数195个,较2016年全年多22个,合作拿地占比达47%,其中低于50%比例占总数约26%;拿地均价6151.57元/平方米,较2016年底仅增3%,上升并不明显。  

  万科2017年还以551亿元收购广信资产包,获取位于广州荔湾、越秀约211万平方米优质土储,除此以外,与大股东深圳地铁就“轨道+物业”模式展开合作也为****扩储带来想象。 

  经过一系列布局,万科截止10月底累计可结算资源约1.35亿平方米,其中未来可售规模约9500万平方米;按****均价1.49万元/平方米计,可售货值约达1.42万亿元。

  白银挑战

  未来房地产调控依旧收紧,万科预计,中国住宅价格不会发生断崖式的下跌。但随着“房子是拿来住的不是拿来炒的”基调下,房价单边高速上涨的时代已经结束,行业规模高速膨胀的时代也已经结束。 

  万科管理层于2013年提出“白银时代”概念,这个阶段最典型的表现是,住宅行业的利润率和回报率将逐渐回到****平均水平。在主要房企身上,我们同样看到白银时代的迹象。 

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